近年来，随着《物权法》的颁布实施和伴随经济发展而迅猛增长的房价、国有土地使用权出让金，公民的不动产的权属意识和产权登记公示意识明显加强，与八、九十年代契约式确权形成鲜明对比，但在广大农村和部分城镇驻地、城乡结合部，一些当事人仍存在较多的以买卖协议作为物权凭证的习惯和定性思维，因此经常出现房地产因开发不规范、一房多卖、连环买卖、卖方无权处分、合同另一方外迁或死亡等等原因无法寻找合同相对人而发生纠纷导致无法过户的情形。本院民一庭每年都会审理十几起涉及不动产登记引发的民事诉讼，且一些案件还会涉及与房地产管理部门的行政诉讼，由于当事人双方或多方均无有力的证据来证明证据的主张，从而导致案件疑难甚至激化矛盾。现阶段案件的审判过程中，一线审判人员的审判思维都是很先进和可拓展的，存在最大的问题是当事人的举证能力问题，继而会导致案件疑难，增大了人民法院的工作负担和工作难度。现阶段的审判实践中，涉及最多的也是《物权法》颁布实施之前房地产管理部门、土地管理部门不规范登记工作导致的错误登记、笔误登记、证卡不符、所有权人混乱等现实问题，使人民法院陷入裁判无据、当事人均不服裁判的情形。本文中的立发指广义的立法，应包括人民法院可以引用和参照的规范性文件。下面列举几种常见诉讼类型（后附立法建议），供业内人士参考。

    总结现阶段审判实践，涉及因不动产登记而形成的典型诉讼有以下几种：

    一、无产权登记房屋确认所有权权属纠纷的诉讼。

    此类案件多发于农村宅基地房屋和城镇的平房区、上世纪解放后，最集中于八、九十年代。当时土地和房产管理立法滞后、管理水平较低、管理人员素质不高，导致出现大量的无任何审批的违章建筑，“偏厦子”、“接房子”、“合盖房”等等常见形式，并多发于亲属之间，经常在裁判之后，亲情荡然无存，不利于社会和谐与稳定。此类案件诉讼后，原、被告双方均因无产权证照证明，均以大量证言形式或以村委会、房地产管理部门的证明提交证据，还会经常出现同一部门、同一证人前后两次或多次证言内容均不一致或相反的情形，使人民法院无法确认其证言效力的真实性，继而均无法采信。根据上级法院的指导意见，人民法院在法律文书中告知当事人此种情形应当由相关行政机关处理，人民法院对无审批手续的违章建筑不予确权。

    对此类案件立法上的建议：希望最高院、国务院、国务院相关部委办以司法解释、行政法规（或准行政法规型的通知）、部门规章等立法形式根据社会发展形势及时下发法律文件，通过立法指导基层审判，加强立法在司法中的可操作性。可通过立法明确要求房地产行政管理机关履行职责，将行政登记列为行政诉讼和民事诉讼的前置条件，明确确认先行政登记、后法院诉讼的处理程序，实现审判案件有法可依。

    二、有产权登记房屋产权证照的效力纠纷的诉讼。

    此类案件一般存在于首个产权登记错误、连环买卖或一房多卖的登记效力等等而存在的实际问题，此类案件在县域各个城镇农村均普遍存在，出现的原因主要是物权意识不强，物权管理不规范而形成，以为拿到房照不用过户，房子也是自己的，继而发生诸多纠纷。第一个登记所有权人被确认错误登记后，后几手转让、过户变更登记的效力？连环买卖后各环节合同当事人中的一个或几个出现无法过户登记时，最后一手的合同当事怎样实现过户登记？一房多卖而且均签订买卖协议并已实际交付房款，认定合同的效力、确定违约责任、实际交付占有与合同效力的冲突、是否涉及合同诈骗等刑事责任？等等诸多问题现实地摆在人民法院审判的案头，亟需解决，因此，相应的立法和解释显得尤为重要。

    对此类案件立法上的建议：可通过立法明确要求房地产行政管理机关履行职责，严格把关；通过司法解释的形式统一上述案件类型的处理意见，扩大不动产登记异议的适用范围，实现对担保物权和用益物权均可提出登记异议的制度。

    三、在不动产上实现设定的登记担保物权和用益物权纠纷的诉讼。

    上一建议中提到了对担保物权和用益物权均可提出登记异议的制度。此类担保物权案件多发生于金融机构与其他当事人之间的金融借款合同纠纷和民间借贷纠纷中，金融机构的金融借款合同的抵押权登记在实践中比较规范，而民间借贷则不然，当事人自以为是，经常出现以合同的抵押条款或单独的抵押合同作为实现抵押权的诉讼，因不能对抗合同外的第三人无法实现抵押权目的，在诉讼中、宣判后胡搅蛮缠，增大人民法院工作难度；用益物权主要体现在土地使用权和地役权纠纷，经常出现以合同代替登记不可对抗第三人，不能实现登记的物权效力。

    对此类案件立法上的建议：可通过立法明确要求房地产行政管理机关履行职责，对未物权登记的抵押合同，对其效力予以确认，但不确认其物权效力，严格按照法律判决执行。通过司法解释的形式明确此类案件的违约责任加强保护等级物权的效力，以更准确地对担保物权和用益物权提出的异议登记严格审查。

    四、历史存在的小产权房买卖合同当事人之间发生纠纷的诉讼。

    国务院及其主管部门一再三令五申强调小产权房买卖的非法性，但因其价格优势导致屡禁不止。小产权房作为集体土地上建设的商品房，由于其存在的根本违法性导致不可能存在任何产权登记，多少人欲通过法院确权的形式将其合法化，是根本行不通的。虽此类案件在本县域内尚不多见，但现实中存在非集体组织成员买卖农村宅基地产权房屋的案例，故上述类型案件诉至法院后，应参照上级法院的指导意见告知当事人不予受理或驳回起诉。

    对此类案件立法上的建议：可通过立法明确此类案件，严格把关；通过司法解释的形式明确无不动产登记的诉讼不属于法院的受案范围或明确驳回起诉的法律依据。

    五、房地产开发企业与业主之间的商品房买卖合同纠纷中因不动产登记发生的诉讼。

    正规房地产开发企业建设的商品房，虽证照齐全，可以办理不动产登记，亦可以为业主办理不动产权属证书，但因各种原因导致登记不能而经常发生纠纷，此类纠纷一般因一方或双方、多方当事人的违约行为而形成，如能按照规范的市场规则来办的话，此类案件可以尽可能地减少或避免；应当建议当事人细化商品房买卖合同条款，明确双方权利义务，行使不动产登记管理机关的法定职责。

    对此类案件立法上的建议：可通过立法明确要求房地产行政管理机关履行职责，规定严格把关，规定房地产开发企业为业主办理权属登记证书，责令房地产开发企业为业主办理权属证书提供健全的手续作为诉讼的前置程序。

    综上，《物权法》虽规定不动产登记由登记机关统一登记，但在实践中执行滞后，有些管理机关并未应当统一登记机关、归口管理或未按照法律要求案件收取登记费用，仍按照标的额收取相关费用，应当及时发现、及时处置，防止此类诉讼案件的多发，以减少此类诉讼案件的发生；增强公民不动产登记意识，规范房地产开发企业依法、依规、依约办事的行为。以上建议，与业内人士共同探讨。